Broj stana na vratima nije isti kao u katastru: Ne dajte kaparu i ništa ne potpisujte dok ne proverite ove stvari
Dodajte Kurir u vaš Google izbor- Razlika između broja stana na vratima i u katastru mora da se razjasni pre kapare, overe ugovora i stambenog kredita
- Proveravaju se sprat, kvadratura, položaj i dokumentacija, jer pločica može biti samo interna oznaka ili posledica prenumeracije
Broj stana na vratima nije isti kao u katastru - to ne mora da znači da vlasnik prodaje pogrešan stan, ali razlika mora da bude objašnjena pre kapare, overe ugovora ili zahteva za stambeni kredit. Fizički stan mora nedvosmisleno da se poveže sa posebnim delom upisanim u katastar.
Broj na pločici može biti interna oznaka koju je koristio investitor ili stambena zajednica. U katastru se, međutim, proveravaju broj posebnog dela, sprat, površina, namena, struktura i nosilac prava. Zato pločicu ne treba menjati pre nego što se utvrdi koji je podatak tačan.
Broj stana na vratima nije isti kao u katastru - prvo proverite šta se razlikuje
Vlasnik treba da preuzme aktuelne podatke iz javnog eKatastra i uporedi ih sa ugovorom kojim je stekao stan, rešenjem o nasleđivanju ili otkupu, tehničkom dokumentacijom zgrade i eventualnom specifikacijom posebnih delova. Katastar za poseban deo vodi podatke o položaju, površini, načinu korišćenja, spratu i sobnosti, pa sam broj nije jedina tačka identifikacije.
Treba proveriti da li se poklapaju ulaz, sprat, kvadratura, raspored i položaj stana na etaži. Ponekad su dve pločice zamenjene ili je posle prenumeracije promenjena samo interna oznaka. Evidencija upravnika može pomoći, ali ne zamenjuje ispravu na osnovu koje je stan upisan.
Kada je dovoljna potvrda, a kada mora da se ispravi katastar
Ako svi podaci i planovi jasno pokazuju da je reč o istom stanu, a razlikuje se samo oznaka na vratima, katastarski upis možda nije pogrešan. Tada treba uskladiti pločicu i internu evidenciju zgrade ili pribaviti dokument iz kojeg se jasno vidi veza između stare i nove oznake. U kupoprodajnom ugovoru stan se opisuje prema važećim katastarskim podacima, uz dodatno navođenje interne oznake samo ako za nju postoji pouzdana dokumentacija.
Kada broj stana na vratima nije isti kao u katastru, a izvorna isprava pokazuje da je u evidenciju prenet pogrešan broj ili je podatak izostavljen, vlasnik može da traži ispravku. RGZ preko servisa ePrimedbe prima prijave očiglednih grešaka, propusta i nedostataka u podacima o nepokretnostima; nadležna služba zatim proverava navode i, ako ima osnova, formira predmet.
Drugačije je ako se ne poklapaju i sprat, površina ili položaj, ako su dva stana spojena, jedan podeljen ili je prostor naknadno prenamenjen. To nije obična greška u broju. Tada mogu biti potrebni tehnička dokumentacija, uverenje nadležnog organa o posebnom delu, nalaz građevinskog veštaka i elaborat geodetskih radova, zavisno od toga šta je menjano i na osnovu kojih isprava je zgrada evidentirana. RGZ navodi da se podaci o posebnom delu, kada ih nema u dozvolama i tehničkoj dokumentaciji, mogu utvrđivati potvrdom nadležnog organa, a ako ona ne može da se izda, nalazom i mišljenjem stalnog sudskog veštaka građevinske struke.
Prodajni ugovor mora da prati katastar, a ne pločicu
Prodavac ne bi trebalo da oglašava, kapariše ili ugovara stan samo kao „broj 12“ ako je u katastru upisan kao poseban deo broj 10. U predugovoru i ugovoru moraju se koristiti potpuni katastarski podaci, tako da javni beležnik i kasnije katastar mogu bez dileme da utvrde predmet prodaje.
Ako broj stana na vratima nije isti kao u katastru, kupcu treba pokazati i ispravu koja objašnjava razliku. Rečenica prodavca da je „u celoj zgradi tako“ nije dokaz. Poseban oprez potreban je kada se ne poklapa kvadratura ili sprat, jer tada postoji mogućnost da dokumentacija opisuje drugi stan ili da izvedeno stanje nikada nije sprovedeno u evidenciji.
Banka mora da poveže procenjeni stan sa budućom hipotekom
Kod stambenog kredita procenitelj obilazi konkretan stan, dok pravna služba banke proverava nepokretnost na kojoj treba da bude upisana hipoteka. Ako fotografije, sprat, površina i broj posebnog dela ne omogućavaju sigurnu vezu između zatečenog i upisanog stanja, banka može tražiti dodatnu potvrdu ili prethodnu ispravku katastra.
Zato broj stana na vratima nije isti kao u katastru nije problem koji treba ostaviti za dan overe. Prodavac bi pre oglašavanja trebalo da pribavi osnov sticanja i tehničke isprave, proveri podatke u katastru i utvrdi da li je sporna samo pločica ili identitet posebnog dela. Kupac ne bi trebalo da daje nepovratnu kaparu niti prihvata kratak rok za realizaciju kredita dok banka i javni beležnik ne potvrde da je dokumentacija dovoljna.
Najbezbedniji redosled je provera, dokumentovanje veze između oznaka i, kada je potrebno, formalna ispravka upisa. Tek kada je jasno koji se poseban deo prodaje i na kom stanu se upisuje hipoteka, neslaganje prestaje da bude rizik za kupca, prodavca i banku.
Biznis Kurir/Nekretnine.rs